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投资这个话题离我们切近又切远。

对于很多人来说，Investor 等同于在 Downtown 金融区BAY街上拥有落地大玻璃窗，可以看见城市夜景的 精美装潢的办公室；西装革履穿戴品味的先生小姐。忙碌的办公室，夹着雪茄的大肚子投资家，张口闭口都是在讲千万的资金调动，还有一堆一堆的投资术语。

事实是这样么？

不要魔化了"投资"这个字眼。别的领域不好说，但是起码在地产界，90%的投资商并不是这样的。

这些投资者有买整块地皮做投资的；也有买Condo 做投资的；还有买House或者商业铺面、工厂、饭馆、酒店做投资的，也有买楼花做投资的。总之就是做房东收租，这就是最典型的房地产投资者。

在中国，房地产投资在过去的三五年里越来越趋于疯狂，楼盘开盘的时候，一号难求，而且基本上挑房花8分钟，排队交钱花8小时。政府拍地的价钱屡创新 高，开发商也顺水推舟把市场炒热，而投资者更是吃尽了甜头，私下里沟通的结果都是谁谁谁刚买了楼盘，第二天就涨了2万。这样，手里有资金的投资者和有办法 拿到内部楼盘的关系户就成了地产盛宴的最大受益者，可以说，在中国，没钱没存款的老百姓和房地产投资是基本不搭边的。

在北美，房子和车子成了普通老百姓基本的生活水准，那么房地产投资这个游戏我们是不是也可以玩呢？

首先，我们要明确房地产投资的风险与收益，进而才能决定是否适合普通投资者，以及怎样实力的投资者。

房地产投资相比证券投资来说，投入大，变化慢， 收入稳定，而且容易控制（看得见摸得着），而投资证券来讲，投入可大可小，可以稳定放很多年，也可以一天来回很多次交易，变化可能很大，当天都翻数倍，或 者几个小时就血本无归，需要很多技术和经验来操作，并且要花费大量的时间去做调研。

从投资额来讲，房地产投资基数要大很多。拿最普通的购买公寓出租来说，蒙特利尔好地段的公寓，大部分都在20万以上，如果需要最低限度的25%首期， 那么就需要投入$50000，再加上其他杂费，初期投入就在5.5万左右。

对于市场上的高杠杆工具，比如说极低的首付就可以贷款买房，这样的操作就违反了市场规律。

首先，房地产是一个基数很大的项目，如果动用了高杠杆，那 么市场的风吹草动都有可能让整个投资全部失败。而如果一项投资没有抗风险能力，那么这和赌博没有什么两样。

其次，极低的首付就可以参与房地产投资，利用杠 杆赚取极高的利润，那么市场会被催生泡沫，就像次贷在2005年将美国的房地产市场推上顶峰，转而跌落悬崖一样，都是高杠杆惹的祸。

所以，从投入上来讲，笔者认为房地产投资是一个准入门槛较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，这个投资领域不适合他们。

再谈一谈投资房地产的收益率问题。

如果我们纯粹用现金买入房产，等待房产升值，那么每一年增值6%就和大部分投资工具差不多了。好处就在于，投资房 地产的项目可以使用贷款，并且房屋出租得到的收入可以抵消维持房屋的费用，包括水电气，地税管理费等等。如果房主不需要自己的花费，而以房养房，房屋升值的部分就成为了稳定的收益来源。

而房地产投资的收益讲究的是长期收益，如果按照过去50年的市场平均变化6%的上涨幅度来算，每三年能上涨差不多20%，也就是说房屋的价值（以 30万为例）在3年内能有9万块的升幅。如果用最常见的35%首付来看（也就是10万5千），这个变化相对投入的资金，在三年内就有将近一倍的升值。做一 些费用扣除，以及中途的损耗和必要的维护费用，就算是5万块的收益，将近50%的收益率也是十分吸引人的。这就是投资房地产市场的魅力所在。

因为做地产这一行都是SELF EMPLOYEE， 没有公司为他们承担各类医疗以及养老保险，一切都靠自己的双手打拼。为了保护自己的利益，也为了未雨绸缪，曾经有从业同行提出过，每年买一个小型的楼花或 者CONDO，10年之后，就可以退休。这个说法不是不可行，只是在房产投资规模逐渐扩大的时候，投资者需要小心自己的债务水平也在随着扩大。

控制债务比 率，是投资的一个很重要的因素。如果债务比例过高，那么市场的波动很可能将整个投资计划摧毁。所以在扩张的过程中，需要随时注意自己的债务比例，以及市场 的趋势。如果短期市场的趋势有减缓，那么尽量不要再多扩张，而要保持现有的水平，在市场活跃并且向上的时候，再行逐步扩张。

其实，只要有心，投资房地产是一个比较容易，并且稳定的工具。对于没有积蓄，生活还在积累阶段的家庭，就暂时不要涉足这个需要投入的项目。而对于有 积蓄，并且愿意接受这个概念，准备好享受长期升值的朋友们来说，这个房地产投资游戏，我们也可以开始尝试了。

信息来源：北美时报。