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* 一家之言，仅供参考

我有个客人近期一直在Montreal看房子，但是几乎没有合适的房源。星期四出来两个新的MLS盘（listing），星期四晚上客人让我约时间星期六下午看这两个房子，因为其中一个星期六下午有 open house。

其中一个经纪星期四晚上就联系上了，说房子已经有了接受的offer（这是在该房屋在经纪内部网站Matrix出现的当天！），下个星期二解除条件。

第二个房子的经纪星期六早晨才回电话，说第二个房子也有了accepted offer。

于是客人非常confuse：

他问：你发给我的listing里面星期四才出现？这其中是不是有什么delay？

答：我发给你的listing其实是从地产局的服务器以我的名义直接发给你的，其中没有任何人工干预，除了代理卖家的那位Listing agent，所有的经纪和他们的客人都是同时得到email通知的；我们唯一能做的是勤查电脑邮箱，有了合适的listing马上约了去看。

问：可是，这两个listing，为什么listing上的上市日期写的是星期一，我们星期四才看到？

答：这里的原因可能是经纪星期一在电脑里准备了合约（电脑会自动打上准备合约那一天——星期一的日期）去见客人，但是客人隔了两天才签字，经纪再把客人签了字的合同送到公司，公司的秘书输入到MLS电脑系统。所以事实上这两个listing星期四才进入经纪的MLS系统当中的。（这种日期不一致的情况，其实经纪是有办法避免的，只要把合同上和卖方商定的生效日期定在实际登入MLS系统的日期就行了。）

问：为什么Montreal有的房子出来就马上就有人买走，有的房子很多天还无人问津呢？

答：这是因为每个房子的区位环境、室内布局和面积、房间数量、保养状况都不同，另外还和要价很有关系。不太实际的要价会吓跑很多客人。另外买方经纪给客人发新的listing，都是预先设定了价格范围，比如说55万以下；这样要价55万5的房子可能会失掉很多潜在的买家，自然就难卖了。其它情况还有靠近大路有噪音的，或者以前被发现被人种过大麻的，如果标价太高，也是很难卖出去的。

问：他们有了接受的offer，为什么还要作open house呢？

答：一般Open house都是提前几天在MLS预订好了，无法临时取消；而且作open house的经纪通常是希望借助open house寻找一些新的客人，这等于是不花钱的广告。当然，有些经纪和卖家也希望通过open house拿到一个back up offer，不过back up offer的价钱基本就是卖方经纪说了算，没有什么还价空间，而且如果第一个买方解除条件（80%-90%的可能性），备用offer即宣告作废，成功的可能性很小。（但我还是推荐客人写一个backup offer）。

客人问：那么如果对方经纪和你在一个公司，是不是我们就能够抢先一步呢？

答：不会。以我们公司来说，公司的秘书可以直接把listing输入到Matrix里面。一个listing一般中午就会出现在Matrix上了，这时所有的买方经纪和经纪的买家都会同时收到这个listing，只要符合他们预先设置的筛选条件；而我们公司的所有经纪当天下午四点到五点才会接到一个邮件，里面有本公司当天所有的listing，所以一般来说MLS会更快、公司内部的邮件要慢些，然而前后的时间差不超过几个小时，比公共网站Realtor.ca快两天左右。

问：那么如果你和某个listing agent是朋友，或者你就是那个listing agent，我会不会就可以抢在其他买家之前买到这个房子？

答：如果我是那个listing agent，我当然会提前通知自己的客人及时来看房，但是不会抢在其他经纪的客人之前就帮你写offer成交。理由很简单，一个房子必须经过必要的市场考验market exposure，也就是说有足够的客人来看房，售价才能体现出它真正的市场价值。（很多经纪还特地把第一次看房定在某个周末的下午，就是为了让更多的人来看。）如果不让别人来看房，就私下内部成交，很可能买高了，或者卖低了。这样买方或者卖方之间至少会有一方是不满意的。如果中间没有经纪，吃亏的一方可能不会说什么；如果中间有个经纪，这个就难说了，两边的客人都有可能不领情，经纪搞私下成交被诉讼的风险是很大的。谨慎有头脑的经纪不会去傻乎乎地冒这个风险的。

为了验证我给客人的答案，我又给第二个房子的经纪打了电话，他说这个房子确实是星期四才出现在Matrix；星期四晚上来了10批客人看房子；星期五早晨接到了这十批客人中两批客人下的两个offer；卖家接受了其中的一个。

我又给客人讲了年初的一个成功的经历：一个比较好的房子在Matrix出现的当天晚上我们就去看，看房的时候就有二十批客人同时再看；于是我们看后当时就留在那里写了offer，并且在房子里等到卖家接受了offer。

我提醒客人，看到合适的房子要当机立断，不要瞻前顾后。在有限的预算之下，市场上找不到可以打一百分的房子。奥运期间我有一家客人，在Montreal看了三天，喜欢上一个房子，想下offer又犹豫，结果第天又去房子附近考察，发现牌子上已经贴了“SOLD”的标签。其实这个房子在市场上已经将近一年了，偏巧不早不晚，就有人抢先了一小步。

我跟客人讲，每个找我买房子的客人都有个学习过程（Learning Curve），我作为买方经纪的我不可能从第一天认识你开始就天天去催你买房看房，那样你会觉得我很pushy。但是我现在知道你看了一些房子，通过这个学习过程，是真心实意，并且目标很明确，一定帮你随时留心，有符合要求的房子马上约了当天下午、晚上就去看，并且还要带着offer去！